 |
Hypotheek en de hypotheekrente |
Welkom op Hypotheek en de hypotheekrente,
rubriek Effect van hypotheekrenteaftrek wordt overdreven
Effect van hypotheekrenteaftrek wordt overdreven
Anders dan het Platform Woningmarkt meent, zijn de kabinetsmaatregelen om de kosten van hypotheekrenteaftrek te beperken niet rampzalig voor de woningmarkt. De echte problemen zitten in het aanbod van huizen, betogen Willem Heeringa, Jan Kakes en Job Swank.
Het kabinetsvoornemen om de hypotheekrenteaftrek te beperken tot waar deze eigenlijk voor bedoeld is - bevordering van het eigen woningbezit - heeft geleid tot een scherpe stellingname van het onlangs opgerichte Platform Woningmarkt. Een artikel van De Haas en Van Kalles in deze krant van 5 november 2003 doet daarvan uitgebreid verslag.
De opvattingen van het Platform maken duidelijk dat zelfs een marginale ingreep in de hypotheekrenteaftrek de belanghebbende sector ertoe brengt alles uit de kast te halen om te bepleiten dat voorlopig alles bij het oude moet blijven. Daarbij wordt onder andere een beroep gedaan op enquêteresultaten van de Nederlandsche Bank, ter ondersteuning van de stelling dat verzilvering van de 'overwaarde' op het eigen huis voor consumptieve doeleinden fiscaal vriendelijk behandeld moet blijven worden.
Naar onze smaak leidt dit de aandacht af van waar het werkelijk om gaat, namelijk de vraag hoe de overheid het eigenwoningbezit het beste kan bevorderen en wat daarbij de rol van de hypotheekrenteaftrek is.
De Nederlandse markt voor koopwoningen verkeert momenteel in extreme rust, zo niet in mineur. Dit geldt zeker in vergelijking met de tweede helft van de jaren negentig, toen de huizenprijzen verdubbelden en de totale hypotheekschuld van gezinnen steeg tot een niveau dat hoger lag dan in enig ander land van de Europese Unie. De uitbreiding van de woningvoorraad stak hier schril bij af. Ondanks de explosieve prijsstijgingen daalde de nieuwbouwproductie tot een naoorlogs dieptepunt, zodat het eigenwoningbezit slechts mondjesmaat toenam.
Andere delen van de economie werden ondertussen wel beïnvloed door de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Door de toenemende schulden werd de financiële kwetsbaarheid van gezinnen vergroot, vooral waar die schulden gepaard gingen met risicovolle beleggingen. Daarnaast heeft de massale verzilvering van overwaarde op woningen geleid tot een bestedingsimpuls, die bijdroeg aan oververhitting van de economie. Een ongezonde situatie, waarvoor de Nederlandsche Bank één en andermaal aandacht heeft gevraagd.
De hypotheekrenteaftrek heeft bij dit alles een stimulerende rol gespeeld. Geldverstrekkers introduceerden massaal hypotheekproducten waarmee aflossing zo lang mogelijk wordt uitgesteld ten gunste van beleggingen en consumptie. Momenteel bestaat circa negentig procent van de totale hypotheekschuld uit aflossingsvrije, spaar-, of beleggingshypotheken. Aldus arbitreren woningbezitters op grote schaal tussen financiële activa en passiva.
Op zichzelf kan dat gezond gedrag zijn, maar het wordt anders als die arbitrage in de hand wordt gewerkt door een fiscaal instrument dat daar niet voor bedoeld is. En waar het instrument wel voor bedoeld is - bevordering van het eigenwoningbezit - zijn de effecten niet spectaculair. De hypotheekrenteaftrek is langzamerhand verworden tot een faciliteit die slechts de woningprijzen opdrijft, waarmee vooral starters op de woningmarkt een sigaar uit eigen doos gepresenteerd krijgen.
Die constatering vraagt om een bredere afweging dan een beschouwing over de bestedingseffecten en de budgettaire gevolgen op korte termijn van eerder genoemd kabinetsvoornemen.
Eerst en vooral bestaat behoefte aan grotere flexibiliteit van het woningaanbod, dat al lange tijd niet of nauwelijks reageert op prijsimpulsen. Hoewel enige aanbodstarheid inherent is aan de woningmarkt, scoort Nederland op dit terrein beduidend slechter dan andere landen. Een aantal hoofdoorzaken is bekend: complexe regelgeving en trage procedures, mede door capaciteitsgebrek bij zowel de overheid als de bouwsector.
De minister van VROM heeft hier onlangs nog eens op gewezen in een brief aan de Kamer, en heeft ook initiatieven aangekondigd om belemmeringen weg te nemen en de nieuwbouw te stimuleren.
Hiermee wordt de goede weg ingeslagen, hoewel natuurlijk in de praktijk moet blijken of zodoende de marktwerking substantieel verbetert. Ruimte is nu eenmaal een schaars goed in Nederland, met of zonder veel regelgeving, terwijl recente ervaringen op andere terreinen laten zien dat het schrappen van regels niet altijd het gewenste resultaat oplevert.
Hoe dit alles ook zij, zolang de prijselasticiteit van het woningaanbod niet toeneemt, is elke vorm van vraagstimulering - al dan niet via het fiscale stelsel - weinig effectief. Dit blijkt ook uit het feit dat het eigenwoningbezit in Nederland in vergelijking met andere landen niet opvallend groot is, ondanks het relatief zeer genereuze fiscale stelsel.
Verder moet oneigenlijk gebruik van de renteaftrek voor beleggingen en consumptie zo veel mogelijk worden tegengegaan. In dat licht zijn de afgelopen jaren al enkele stappen gezet, zoals de beperking van de renteaftrek tot uitgaven voor de (eerste) eigen woning en de limitering van de aftrek tot dertig jaar. Ook het kabinetsvoornemen om de consumptieve aanwending van vermogenswinst bij doorstroming naar een andere koopwoning niet langer fiscaal te accommoderen (de 'bijleenregeling') sluit goed aan bij dat streven. De kritiek van het Platform Woningmarkt op dit punt kan dan ook niet worden onderschreven.
Bovendien zetten wij vraagtekens bij de berekeningen van het Platform, waaruit zou blijken dat de regeling zeer nadelig uitpakt voor de schatkist vanwege derving van btw-inkomsten. Zo is het onwaarschijnlijk dat - zoals het Platform veronderstelt - de aanwending van overwaarde voor woningverbetering grotendeels wegvalt. Deze aanwending blijft immers ook onder de nieuwe regeling aftrekbaar. Dat kan al zo'n driekwart schelen van de door het Platform berekende btw-derving van ruim een miljard euro. Daarnaast wordt onze berekening van de overwaardeverzilvering ten onrechte opgeteld bij die van het Platform. Onze enquêteresultaten hebben namelijk vooral betrekking op tweede hypotheken en oversluitingen, die niet door de regeling worden geraakt.
Tegelijkertijd ontkennen wij niet dat bij eventuele verdere aanpassingen van de renteaftrek, zoals voorgesteld door diverse economen en politici, rekening moet worden gehouden met risico's. Wat dat betreft, heeft bijvoorbeeld Zweden ruim tien jaar geleden een harde les geleerd. Daar werd de renteaftrek in korte tijd aanzienlijk versoberd, met als gevolg een forse correctie van de huizenprijzen en een diepe economische recessie.
Beperkingen in de renteaftrek zullen daarom zeer geleidelijk moeten blijven plaatsvinden, en ruim van tevoren moeten worden aangekondigd. Zo is in het Verenigd Koninkrijk de renteaftrek in ruim twee decennia stapsgewijs en zonder veel problemen geheel afgebouwd. De vraag of we uiteindelijk ook in Nederland zo ver moeten gaan, hangt sterk samen met het succes van initiatieven om de huizenmarkt beter te laten functioneren.
Nederland bevindt zich momenteel in laagconjunctuur. Het tij voor verdere ingrepen in de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit is daarom ongunstig. Anderzijds hoeft dit de maatschappij - en de politiek in het bijzonder - er niet van te weerhouden grondig te bestuderen en te bediscussiëren welke fiscale instrumenten wel en niet passen bij een gezonde woningmarkt.
Voor heilige huisjes is daarin geen plaats, evenmin als voor een benadering vanuit een eenzijdig deelbelang. Mocht uit zo'n debat naar voren komen dat de renteaftrek geen effectief instrument voor de bevordering van het eigenwoningbezit is, dan kan vervolgens in alle rust worden bezien welke overgangsmaatregelen nodig zijn om een stelselwijziging op een evenwichtige en rechtvaardige wijze gestalte te geven.
Willem Heeringa, Jan Kakes en Job Swank zijn werkzaam bij de Nederlandsche Bank. Job Swank is tevens verbonden aan de Erasmus Universiteit Rotterdam als hoogleraar financieel economisch beleid bij het Ocfeb. Dit artikel is op persoonlijke titel geschreven.
Copyright (c) 2003 Het Financieele Dagblad
Tip: evenementenverzekering
Terug naar Hypotheek en de hypotheekrente